Quy trình đòi quyền lợi dự án bảo lãnh ngân hàng

Trong trường hợp ngân hàng và chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh, khách hàng hoàn toàn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi của mình.

Hàng loạt dự án chậm tiến độ

Trong hợp đồng mua bán tại một dự án chung cư trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội) có ghi rõ thời điểm bàn giao căn hộ cho khách hàng là ngày 31/12/2017. Nhưng hiện tại, đã quá thời điểm bàn giao căn hộ 8 tháng, chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thiện các hạng mục để bàn giao như hợp đồng đã ký kết.

Một khách hàng của dự án này cho biết, theo các điều khoản trong hợp đồng, nếu không thể bàn giao căn hộ, từ tháng 4/2018, chủ đầu tư sẽ phải chịu phạt 1,5%/tháng. Nếu hết tháng 6/2018, chủ đầu tư không thể bàn giao nhà, thì khách hàng có thể đòi lại tiền.

Khách hàng này bức xúc nói: "Nếu tháng 6/2018 không thể bàn giao nhà, tôi sẽ được lấy lại tiền. Giờ tôi chỉ muốn lấy lại tiền chứ không muốn mua nhà ở đó nữa”.

Tình trạng chậm tiến độ khiến khách hàng sốt ruột, mất niềm tin vào chủ đầu tư không chỉ ở dự án trên mà còn diễn ra tại nhiều dự án khác. Các khách hàng này phản ánh, họ đã liên lạc với chủ đầu tư để hỏi về tiến độ, thời điểm bàn giao, song vẫn không nhận được câu trả lời thỏa đáng.

Trước tình trạng dự án bị tạm dừng vô thời hạn và sự im lặng khó hiểu của chủ đầu tư, nhiều khách hàng cho biết, đang muốn chấm dứt hợp đồng mua bán theo hướng trả lại sản phẩm, lấy lại tiền và yêu cầu bồi thường theo hợp đồng mua bán.

“Đến thời điểm hiện tại, theo hợp đồng mua bán thì chủ đầu tư đã chậm giao nhà cho chúng tôi khoảng 8 tháng. Dự án của tôi mua cũng được bảo lãnh ngân hàng, nhưng tôi không biết làm thế nào để yêu cầu chủ đầu tư giải phóng hợp đồng, đền bù thiệt hại”, một khách hàng cho biết.

Tình trạng chậm tiến độ diễn ra khá phổ biến tại nhiều dự án bất động sản. Ảnh: Thành Nguyễn

Quy trình đòi quyền lợi

Hiện nay, vấn đề bảo lãnh ngân hàng đang thu hút sự quan tâm của nhiều người. Trong đó, quy trình đòi quyền lợi đang rất được quan tâm.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon cho hay, trong hợp đồng bảo lãnh căn hộ có yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ cho khách hàng theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng và có trách nhiệm ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng có đủ năng lực và gửi hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng. Còn phía ngân hàng cam kết bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi khách hàng ký hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư, khách hàng sẽ làm thủ tục xác nhận bảo lãnh theo quy định của ngân hàng bảo lãnh.

Theo luật sư Long, với các điều kiện nêu trên thì quy trình yêu cầu đảm bảo quyền lợi được thực hiện như sau: Khi chủ đầu tư quá hạn bàn giao nhà theo thời gian quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng làm văn bản đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của khách hàng gửi ngân hàng.

Sau khi nhận được văn bản đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của khách hàng, ngân hàng sẽ thông báo cho chủ đầu tư biết. Sau đó, chủ đầu tư phải chuyển toàn bộ số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản do ngân hàng chỉ định trước ít nhất 2 ngày làm việc kể từ ngày ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng và gửi kèm theo văn bản giải trình về việc vi phạm nghĩa vụ được bảo lãnh.

Trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản do ngân hàng chỉ định, ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng, nghĩa là ngân hàng sẽ chuyển toàn bộ số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản và sau đó tiến hành thu hồi từ chủ đầu tư số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho khách hàng.

Một vấn đề khác mà nhiều khách hàng quan tâm đó là ngày bàn giao căn hộ. Luật sư Long cho biết, ngày bàn giao cuối cùng được hiểu là ngày cuối cùng mà chủ đầu tư có trách nhiệm phải bàn giao căn hộ cho bên mua theo quy định tại hợp đồng mua bán. Nếu chủ đầu tư và bên mua thỏa thuận gia hạn thời hạn bàn giao căn hộ, thì ngày bàn giao cuối cùng được xác định là ngày kết thúc của thời hạn được gia hạn.

Luật sư Long nhấn mạnh: "Để được ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh, tức là thay chủ đầu tư hoàn trả cho khách hàng khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư, thì khách hàng phải đáp ứng đủ các điều khoản và điều kiện quy định tại thư bảo lãnh và yêu cầu trả tiền bảo lãnh của khách hàng phải nằm trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh”.

Tuy nhiên, thời hạn hiệu lực của bảo lãnh sẽ chấm dứt sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao cuối cùng. Trường hợp qua ngày bàn giao cuối cùng được nêu cụ thể tại thư bảo lãnh mà khách hàng và chủ đầu tư không có thỏa thuận gia hạn thời hạn bàn giao căn hộ, thì tính đến thời điểm hiện tại, khách hàng đã bị mất quyền yêu cầu trả tiền bảo lãnh đối với ngân hàng. Đây là một điểm đáng lưu ý để yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh.

Bên cạnh đó, phạm vi bảo lãnh của ngân hàng chỉ là bảo lãnh cho nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư, nghĩa là nghĩa vụ của chủ đầu tư phải trả lại cho bên mua các khoản tiền bên mua đã thanh toán cho chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng mua bán có nội dung quy định chủ đầu tư phải hoàn trả các khoản tiền này cho khách hàng khi khách hàng không được nhận bàn giao căn hộ sau ngày bàn giao cuối cùng. Lưu ý, số tiền bảo lãnh không vượt quá tổng số tiền khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư và ngân hàng không có trách nhiệm thanh toán các khoản phạt vi phạm hợp đồng cho khách hàng thay chủ đầu tư.

Theo luật sư Long, để bảo vệ quyền lợi của mình, khách hàng hoàn toàn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (là tòa án nhân dân cấp quận nơi bị đơn đóng trụ sở) nếu ngân hàng và chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh.

Nguồn bài viết
Dự án BẤT ĐỘNG SẢN

Coi thêm tại :
Quy trình đòi quyền lợi dự án bảo lãnh ngân hàng
Home Page: TIN NHANH BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên Trang: Dự án BẤT ĐỘNG SẢN